Gestione del rischio

Gli organi interni preposti alla gestione dei rischi sono il Comitato Controllo e Rischi, un organo con funzioni consultive e propositive nei confronti del CdA per i temi relativi alla valutazione, indirizzo e adeguamento del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi, e la Funzione Risk Management, che predispone la Mappa dei rischi a cui la società è, o potrebbe essere, esposta e valuta nel continuo l’eventuale insorgere di nuovi rischi considerando tutti gli elementi rilevanti del contesto di riferimento e del business.

Fasi del processo di risk management

La Mappa dei rischi della società è aggiornata con frequenza almeno annuale e sottoposta all’approvazione del Comitato Controllo e Rischi e, successivamente, del Consiglio di Amministrazione. La struttura della Mappa dei rischi è ispirata alle principali best practice del settore finanziario, ancorché non direttamente applicabili a COIMA RES. I rischi esposti nella Mappa tengono conto, inoltre, della strategia di investimento adottata dalla Società e del suo status di SIIQ, da cui derivano vincoli sulla natura dei ricavi e sull’attivo patrimoniale.

Il modello di risk management

COIMA RES adotta un avanzato Modello di Risk Management che combina analisi quantitative per i rischi di tasso, credito, mercato, e qualitative per gli altri rischi (operativi, reputazionali e strategici), e prevede l’impiego di analisi di scenario e stress test volti a valutare il grado di esposizione ai principali rischi in condizioni avverse.

Rischio di mercato

Rischio di perdite connesse alle oscillazioni dei prezzi degli immobili in portafoglio derivanti da variazioni avverse delle variabili macroeconomiche, del mercato immobiliare e/o delle caratteristiche specifiche degli immobili detenuti dalla Società. Tale rischio include, inoltre, gli effetti derivanti dalla sfittanza degli immobili in portafoglio (c.d. vacancy risk), e le potenziali perdite connesse alle operazioni d’investimento “value add”, relative ad alcuni progetti di ristrutturazione di immobili.

Fattori di mitigazione

La strategia di investimento della Società è focalizzata in asset (immobili o quote di fondi) di alta qualità all’interno di grandi centri urbani, in particolare Milano, che hanno dimostrato capacità reddituali elevate ed una buona resilienza durante i cicli negativi di mercato, anche grazie ad un livello della domanda meno volatile rispetto ad asset di minori dimensioni situati in città secondarie. Sotto il profilo del vacancy risk, la Società privilegia contratti di locazione a lungo termine e comprensivi di adeguate clausole di salvaguardia, ed attua un processo attivo di asset management volto a comprendere le esigenze dei conduttori ed a massimizzarne il grado di soddisfazione. Inoltre, la qualità degli asset costituisce fattore di mitigazione del rischio di vacancy.

Rischio di credito e controparte

rischio di perdite derivanti dall’inadempimento delle controparti dovuto al deterioramento del loro merito creditizio fino al caso estremo di default, con riferimento a:

  • - locatari (tenant);

  • - controparti in operazioni di sviluppo immobiliare (costruttore, gestore);

  • - controparti in operazioni di compravendita immobiliare.

Fattori di mitigazione

La Società provvede ad analizzare in sede di on-boarding ed a monitorare in via continuativa i rischi derivanti dall’inadempimento dei tenants e delle altre controparti rilevanti (es. analisi di solvibilità e del merito creditizio, analisi della situazione finanziaria, referenze, informazioni pregiudizievoli e negatività, ecc.), anche tramite il ricorso a banche dati esterne. Si evidenzia, a tal proposito, che la strategia di investimento della Società privilegia controparti di elevato standing, anche appartenenti a grandi Gruppi internazionali.

Rischio di concentrazione

Rischio derivante da immobili locati a singoli controparti o a gruppi di controparti connesse giuridicamente, a controparti del medesimo settore economico o che esercitano la stessa attività, o localizzati nella medesima area geografica.

Fattori di mitigazione

La Società analizza e monitora tale rischio con cadenza periodica ed ha inoltre definito, all’interno del proprio Statuto, dei limiti in relazione alla concentrazione su singoli immobili/conduttori. La strategia della Società prevede l’aumento della numerosità dei conduttori e la loro progressiva diversificazione settoriale al fine di mitigare i rischi connessi ad una eccessiva concentrazione.

Rischio tasso d’interesse

Rischio legato alle variazioni avverse nella curva dei tassi che modifichino il valore corrente delle attività, delle passività e del loro valore netto (ALM), e dei flussi (attivi e passivi) di cassa basati sulla variazione degli interessi (attivi e passivi).

Fattori di mitigazione

La Società adotta adeguati strumenti derivati di copertura del rischio di tasso di interesse al fine di ridurre gli impatti derivanti da variazioni avverse della curva dei tassi di interesse.

Rischio di liquidità

Rischio di non essere in grado di far fronte ai propri impegni di pagamento per:

  • - l’incapacità di reperire fondi sul mercato (cd. “funding liquidity risk”);

  • - l’incapacità di smobilizzare i propri attivi (cd. “market liquidity risk”)

Fattori di mitigazione

La Società pianifica attentamente i propri flussi di cassa e monitora nel continuo il livello di liquidità nell’ambito dell’attività di tesoreria e di gestione del rischio ALM, anche facendo ricorso ad analisi di scenario e prove di stress. In ottica di ottimizzazione della struttura finanziaria e patrimoniale, la Società contiene la leva finanziaria nel limite del 40% del valore complessivo degli attivi.

Altri rischi finanziari

Altri rischi finanziari non connessi al patrimonio immobiliare quali, ad esempio, rischi di controparte e/o altri rischi di mercato su eventuali strumenti finanziari in portafoglio.

Fattori di mitigazione

La strategia adottata dalla Società attualmente prevede un investimento molto limitato in asset mobiliari diversi dalle azioni proprie e dagli strumenti a copertura del rischio di tasso d’interesse; ciò anche in considerazione dei limiti previsti in relazione allo status di SIIQ. L’esposizione ad eventuali rischi finanziari, non connessi al patrimonio immobiliare, è oggetto di monitoraggio periodico ed è inoltre mitigata tramite il ricorso a controparti bancarie di primario standing.

Rischio operativo

Il rischio operativo si configura come rischio di subire perdite derivanti da inadeguatezza o disfunzione di procedure, risorse umane e sistemi interni oppure da eventi esogeni. Tale rischio include il rischio di outsourcing, ovvero le perdite operative derivanti dallo svolgimento di attività esternalizzate.

Fattori di mitigazione

I rischi operativi sono fronteggiati tramite l’adozione di adeguate procedure interne e l’articolazione del sistema di controllo interno su tre livelli:

  • - Primo livello: Controlli di linea svolti dalle Unità di business e dalle Funzioni di staff;

  • - Secondo livello: Controlli svolti dalle Funzioni Legale, Compliance e Risk Management;

  • - Terzo livello: Controlli svolti dalla Funzione di Internal Audit sulla base del Piano di Audit.

Rischio legale e compliance

Rischio di variazioni di performance dovute a variazioni del framework legislativo.

Fattori di mitigazione

La Società monitora nel continuo il rischio di non conformità. Tra le verifiche di compliance è ricompresa l’effettuazione dell’asset test e il profit test per monitorare che, anche in via prospettica, siano soddisfatti i requisiti di legge ed indicati nello statuto necessari alla conservazione dello status di SIIQ.

Rischio reputazionale

Rischio, attuale o prospettico, di flessione degli utili o del capitale derivante da una percezione negativa dell’immagine della società da parte di clienti, controparti, azionisti, investitori o Autorità di vigilanza.

Fattori di mitigazione

Il Rischio reputazionale, al pari dei rischi operativi, è mitigato dall’adozione di una struttura organizzativa e di controllo adeguata e coerente con le best practices internazionali, oltre che da specifiche e stringenti procedure che regolano le relazioni con gli stakeholders (es. le Autorità) e gli investitori (es. gestione reclami) e la comunicazione esterna.

Rischio strategico

Rischio puro e rischio di business (commerciale); consiste nel rischio, attuale o prospettico, di flessione degli utili o del capitale derivante da cambiamenti del contesto operativo o da decisioni aziendali errate, attuazione inadeguata di decisioni, scarsa reattività a variazioni del contesto competitivo, del comportamento della clientela o dello sviluppo tecnologico.

Fattori di mitigazione

Oltre che da un articolato processo di pianificazione strategica e di valutazione ed analisi degli investimenti, il Rischio strategico è presidiato dal livello di esperienza e professionalità del Management della Società, sia con riferimento al mercato immobiliare che alla gestione operativa/finanziaria ed al controllo interno.