Risultati finanziari stabili nel primo trimestre del 2019<\/p>\n\n\n\n
Gestione attiva degli immobili<\/p>\n\n\n\n
Il progetto Corso Como Place prosegue secondo i tempi previsti<\/p>\n\n\n\n
Solido mercato degli uffici a Milano nel primo trimestre del 2019 con prospettive positive<\/p>\n\n\n\n
Manfredi Catella, Fondatore e Amministratore Delegato di COIMA RES, ha commentato: \u201cNel primo trimestre del 2019 siamo stati attivi sia nella stipula di nuovi contratti di locazione sia nelle cessioni. Durante il periodo, abbiamo inoltre portato avanti il progetto Corso Como Place che \u00e8 previsto completarsi nel 2020 e per il quale siamo in discussioni avanzate con vari potenziali conduttori. Le prospettive del segmento uffici a Milano rimangono positive sia per gli investimenti che per le locazioni, elementi che sostengono l’attrattiva del nostro portafoglio che \u00e8 ora collocato per il 90% a Milano e per il 40% a Porta Nuova.\u201d<\/p>\n\n\n\n
Milano, 3 maggio 2019 \u2013 Il Consiglio di Amministrazione di COIMA RES, riunitosi ieri sotto la presidenza di Massimo Capuano, ha approvato il Bilancio Consolidato al 31 marzo 2019.<\/p>\n\n\n\n
Risultati finanziari stabili nel primo trimestre del 2019, mantenuto livello di leva prudente<\/p>\n\n\n\n
Nel corso del 2018, COIMA RES ha portato avanti la propria strategia concentrandosi nel segmento uffici a Milano, il mercato pi\u00f9 resiliente, liquido e trasparente in Italia. Nel contesto milanese, COIMA RES ha deciso di aumentare la propria esposizione ad immobili situati in distretti pi\u00f9 centrali ed in particolare in Porta Nuova. Per effetto di questa strategia, l\u2019esposizione a Milano \u00e8 aumentata al 90% (dal 70% al 31 dicembre 2017) e l\u2019esposizione a Porta Nuova \u00e8 salita al 40% (dal 20% al 31 dicembre 2017). Il management ha inoltre optato per una posizione pi\u00f9 prudente sulla leva finanziaria.<\/p>\n\n\n\n
In base a quanto sopra, i canoni di locazione sono diminuiti marginalmente dell’1,2% nel primo trimestre del 2019 a Euro 8,7 milioni (da Euro 8,8 milioni nel primo trimestre del 2018), in particolare a causa dell’effetto temporale della cessione dell\u2019immobile Eurcenter a Roma (completata nel quarto trimestre del 2018) ed il completamento della cessione delle 21 filiali della Deutsche Bank situate nel Sud Italia (completate nel primo trimestre del 2018) parzialmente compensate dall’acquisizione degli immobili Tocqueville e Pavilion a Milano in Porta Nuova (entrambi acquistati nel secondo semestre del 2018).<\/p>\n\n\n\n
Il margine NOI nel primo trimestre del 2019 si \u00e8 attestato all’89,1%, in linea con il livello registrato nell’esercizio 2018 e marginalmente inferiore di 30 punti base rispetto al livello registrato nel primo trimestre del 2018 (principalmente a causa del diverso mix di immobili nel portafoglio tra i due trimestri). Di conseguenza, il Net Operating Income \u00e8 diminuito marginalmente dell’1,5% ad Euro 7,8 milioni nel primo trimestre del 2019.<\/p>\n\n\n\n
L’EBITDA \u00e8 cresciuto del 5,6% a Euro 5,5 milioni nel primo trimestre del 2019, in quanto la riduzione marginale del NOI \u00e8 stata pi\u00f9 che compensata dalla riduzione dei costi non ricorrenti.<\/p>\n\n\n\n
In termini di struttura finanziaria, COIMA RES ha volutamente scelto di mantenere un livello di liquidit\u00e0 superiore a Euro 80 milioni nel primo trimestre del 2019, in gran parte derivante dalla cessione di Eurcenter, il che offre la flessibilit\u00e0 necessaria a perseguire acquisizioni. Come risultato di questa scelta, gli oneri finanziari sono aumentati del 7,3% nel primo trimestre del 2019 rispetto al primo trimestre del 2018 principalmente a causa dell’incremento complessivo del debito lordo che si \u00e8 attestato a Euro 291 milioni al 31 marzo 2019 (rispetto ad Euro 240 milioni 31 marzo 2018). Il costo medio ponderato del debito “all-in” \u00e8 rimasto pari al 2,0% nel primo trimestre del 2019 (sostanzialmente in linea con il primo trimestre del 2018). L\u2019FFO ricorrente per azione e gli EPRA Earnings per azione sono diminuiti rispettivamente del 9,2% a Euro 0,11 e dell’11,8% a Euro 0,10 nel primo trimestre del 2019 principalmente a causa dell’aumento degli oneri finanziari.<\/p>\n\n\n\n
L’utile netto \u00e8 aumentato del 37,8% ad Euro 4,7 milioni nel primo trimestre del 2019 (da Euro 3,4 milioni nel primo trimestre del 2018) principalmente grazie alla rivalutazione positiva per Euro 1,2 milioni relativa a una filiale bancaria a Milano precedentemente sfitta per la quale \u00e8 stato firmato un contratto di locazione.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019EPRA NAV al 31 marzo 2019 era pari ad Euro 426,3 milioni (o Euro 11,84 per azione), con un incremento dell’1,1% nel primo trimestre del 2019. L’incremento \u00e8 legato al contributo degli EPRA Earnings per un importo di Euro 3,5 milioni ed alla rivalutazione di una filiale bancaria per Euro 1,2 milioni.<\/p>\n\n\n\n
Al 31 marzo 2019, l\u2019LTV di COIMA RES era pari al 34,0% (Corso Como Place contabilizzato su base pro rata), la scadenza media ponderata del debito era di 4,1 anni, il costo medio ponderato del debito “all-in” \u00e8 pari al 2,0% ed il debito \u00e8 coperto al 75% rispetto alle fluttuazioni dei tassi di interesse.<\/p>\n\n\n\n
Portafoglio immobiliare stabile, canoni di locazione cresciuti del 6,2% su base like for like<\/p>\n\n\n\n
Al 31 marzo 2019, il portafoglio di COIMA RES \u00e8 costituito da 76 immobili (7 uffici situati a Milano e 69 filiali bancarie situati nel Nord e Centro Italia) con una superficie commerciale totale di 189.000 mq. Il portafoglio ha un valore di Euro 666,6 milioni (di cui il 90% \u00e8 a Milano, il 40% a Milano Porta Nuova e l’80% \u00e8 uffici).<\/p>\n\n\n\n
Il valore del portafoglio \u00e8 aumentato di Euro 2,7 milioni nel primo trimestre del 2019 principalmente per effetto di Euro 2,0 milioni di investimenti sul progetto Corso Como Place (precedentemente noto come Bonnet) e della rivalutazione pari a Euro 1,2 milioni relativa ad una filiale bancaria, parzialmente compensate dalla cessione di una filiale bancaria a Pisa (Toscana, Centro Italia) per Euro 0,5 milioni (cessione a premio del 4,2% rispetto all\u2019ultimo valore di bilancio).<\/p>\n\n\n\n
I canoni di locazione sono cresciuti del 6,2% su base like for like nel primo trimestre del 2019 (o del 7,5% escludendo filiali bancarie), principalmente grazie al contratto di locazione del Pavilion, entrato in vigore il 31 gennaio 2019. Escludendo il Pavilion, i canoni di locazione sono cresciuti ad un livello pari a 2,4% su base like for like nel primo trimestre del 2019.<\/p>\n\n\n\n
Nuovi contratti di locazione per un totale di Euro 1,1 milioni<\/p>\n\n\n\n
Gioiaotto: nell’aprile 2019, Alexion Pharma ha firmato un term-sheet vincolante per la locazione (per un periodo di 7 + 6 anni) di 770 mq attualmente occupati da ax\u00e9lero. Il livello del canone di locazione concordato con Alexion Pharma \u00e8 pari ad Euro 500 \/ mq che rappresenta un premio del 50% rispetto al canone attuale (su base stabilizzata). Il nuovo contratto di locazione \u00e8 subordinato al rilascio dello spazio da parte di ax\u00e9lero entro la fine del terzo trimestre del 2019 (punto su cui ax\u00e9lero ha gi\u00e0 concordato). Complessivamente, negli ultimi 12 mesi sono stati rilocati oltre 2.000 mq dell\u2019immobile Gioiaotto e le nuove locazioni sono state concordate ad un premio medio del 30% rispetto ai canoni in essere.<\/p>\n\n\n\n
Filiali bancarie: nei primi quattro mesi del 2019, COIMA RES ha firmato due contratti di locazione per due filiali bancarie precedentemente sfitte che rappresentano una superficie totale c. 6.000 mq (circa il 60% della superficie totale sfitta parte del portafoglio di filiali al 31 dicembre 2018) per canoni lordi aggiuntivi di Euro 660.000 su base stabilizzata. Le due filiali sono a Milano e Torino ed hanno superfici rispettivamente di 1.700 mq e 4.300 mq. A seguito dell’attivit\u00e0 di stipula di questi due contratti di locazione, il numero totale di filiali sfitte \u00e8 stato ridotto del 40% a tre filiali (da cinque filiali al 31 dicembre 2018) e la superficie sfitta all’interno del portafoglio di filiali bancarie \u00e8 stata ridotta del 60% (da 9.700 mq al 31 dicembre 2018 a 3.900 mq). Anche il tasso di vacancy nel portafoglio delle filiali bancarie \u00e8 stato ridotto dal 22% al 31 dicembre 2018 al 9%.<\/p>\n\n\n\n
Il progetto Corso Como Place prosegue secondo i tempi previsti<\/p>\n\n\n\n
Il progetto (precedentemente noto come Bonnet) prosegue secondo i tempi pianificati con consegna prevista per il 2020 e su costi stimati complessivi di Euro 164 milioni, inclusivi del prezzo di acquisizione pari ad Euro 89 milioni e di capex e altri costi capitalizzati pari ad Euro 75 milioni. Complessivamente, in termini di capex e altri costi, \u00e8 gi\u00e0 stato speso nel periodo 2016-2017 un ammontare pari ad Euro 12,7 milioni con ulteriori Euro 62,3 milioni da spendere nel periodo 2019-2020 (di cui la quota di COIMA RES ammonta ad Euro 22,2 milioni data la partecipazione del 35,7% detenuta nel progetto). L\u2019ammontare di capex spese nel primo trimestre del 2019 ammonta a c. Euro 5,5 milioni (di cui Euro 2,0 milioni rappresentano la porzione di COIMA RES data la quota del 35,7% nel progetto). L’attivit\u00e0 di commercializzazione \u00e8 iniziata a settembre 2018 con l’obiettivo di stipulare un contratto di locazione per una parte significativa del progetto nel corso del 2019.<\/p>\n\n\n\n
Ulteriore cessione nel portafoglio di filiali bancarie<\/p>\n\n\n\n
Nel marzo 2019, COIMA RES ha venduto una filiale Deutsche Bank a Pisa (Toscana, Centro Italia) per Euro 500.000, ad un premio del 4,2% rispetto al valore di bilancio al 31 dicembre 2018. Inclusa quest\u2019ultima cessione, dall\u2019IPO ad oggi, COIMA RES ha venduto 27 filiali per Euro 42,0 milioni (pari al 30% del portafoglio iniziale), ad un prezzo medio complessivamente in linea con il valore di contribuzione iniziale.<\/p>\n\n\n\n
Outlook<\/p>\n\n\n\n
In questo momento di incertezza macroeconomica sia in Italia che in Europa, abbiamo deciso di concentrarci a Milano, il mercato degli uffici pi\u00f9 resiliente, grande, trasparente e liquido d’Italia. Milano ha rappresentato oltre il 60% del mercato degli uffici in Italia, sia per numero di operazioni e volumi di investimenti negli ultimi quattro anni. Milano \u00e8 caratterizzata da solidi fondamentali tra domanda e offerta, in particolare a causa della scarsit\u00e0 di immobili di Grado A, che rappresentano solo il 10% del totale stock ad uso ufficio, ma rappresentano oltre il 70% della domanda da parte dei conduttori. Questo squilibrio suggerisce che la domanda potrebbe superare di 2-3 volte l’offerta nei prossimi anni, il che sosterr\u00e0 la crescita dei canoni a breve e medio termine.<\/p>\n\n\n\n
Per quanto riguarda il portafoglio attuale, COIMA RES valuter\u00e0 ulteriori cessioni su base opportunistica volte ad aumentare l\u2019esposizione a Milano ed a bilanciare la concentrazione dei conduttori.<\/p>\n\n\n\n
COIMA RES continua a valutare attentamente e selettivamente opportunit\u00e0 di investimento a Milano dato il suo potenziale di crescita e la relativa resilienza durante i cicli. La selezione degli investimenti porr\u00e0 l’accento sugli asset office Core e Core +.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":2179,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","immagine_archivio":"2330","main_downloadable":"5130","_ensoul_lang":"it","_ensoul_tr_group":"9abca21c-1a3b-42c8-9b8a-5ca2a8aba718"},"tipo-comunicato":[71],"press-year":[123],"class_list":["post-2329","press_release","type-press_release","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","tipo_comunicato-risultato-finanziario","press_year-123"],"acf":{"immagine_archivio":2330,"main_downloadable":5130},"ensoul_lang":"it","ensoul_translations":{"it":"https:\/\/coimares.com\/it\/media\/comunicati-stampa\/coima-res-comunicato-stampa-q1-2019\/","en":"https:\/\/coimares.com\/en\/media\/press-releases\/coima-res-press-release-q1-2019\/"},"ensoul_tr_group":"9abca21c-1a3b-42c8-9b8a-5ca2a8aba718","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/coimares.com\/wp-json\/wp\/v2\/press-releases\/2329","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/coimares.com\/wp-json\/wp\/v2\/press-releases"}],"about":[{"href":"https:\/\/coimares.com\/wp-json\/wp\/v2\/types\/press_release"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/coimares.com\/wp-json\/wp\/v2\/press-releases\/2329\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/coimares.com\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2179"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/coimares.com\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2329"}],"wp:term":[{"taxonomy":"tipo_comunicato","embeddable":true,"href":"https:\/\/coimares.com\/wp-json\/wp\/v2\/tipo-comunicato?post=2329"},{"taxonomy":"press_year","embeddable":true,"href":"https:\/\/coimares.com\/wp-json\/wp\/v2\/press-year?post=2329"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}