Il 2020 ha visto il completamento del progetto di sviluppo
Corso Como Place, che è stato consegnato ai conduttori
Accenture e Bending Spoons a gennaio 2021, ed il
perfezionamento delle cessioni di un pacchetto di filiali
bancarie e del Portafoglio Telecom, in linea con la strategia di
COIMA RES volta a concentrarsi su immobili ad uso ufficio
di qualità in quartieri qualificati di Milano.
Matteo Ravà
Head of Asset Management, COIMA SGR
COIMA RES possiede un portafoglio di immobili per un valore pari a Euro 688,3 milioni (valore del patrimonio immobiliare su base pro-quota), caratterizzato da un rendimento immobiliare iniziale netto pari al 5,1% (EPRA Net Initial Yield) e da un
rendimento iniziale netto “topped-up” pari al 5,3% (EPRA Topped-up Net Initial Yield).
Dal punto di vista geografico, il portafoglio di COIMA RES è concentrato per il 91% a Milano (53% nel distretto di Milano Porta Nuova e 39% in altri distretti a Milano), per il 4% in Lombardia (esclusa Milano) e per il 5% in altre regioni del Nord e Centro Italia.
Dal punto di vista della destinazione d’uso, il portafoglio di COIMA RES si concentra per l’87% su immobili direzionali (includendo anche l’immobile Pavilion in tale segmento), per il 4% sul segmento hotel e per il 10% su filiali bancarie.
Gli immobili sono detenuti sia direttamente che tramite partecipazioni e quote di fondi. In particolare, COIMA RES utilizza strutture di joint venture in modo da accedere con quote di minoranza a progetti di dimensione medio grande gestiti dalla piattaforma COIMA.
Il portafoglio di COIMA RES è caratterizzato da un basso livello di sfitto (EPRA Vacancy Rate pari al 2,5%), che si concentra principalmente su tre filiali bancarie e su una porzione marginale dell’immobile Monte Rosa. Il progetto Corso Como Place non è considerato nella metrica EPRA Vacancy Rate dato che, sebbene i lavori di ristrutturazione siano stati completati, l’immobile non era ancora stato formalmente consegnato ai conduttori al 31 dicembre 2020.
Gli immobili di COIMA RES ad uso ufficio a Milano sono ubicati in vari distretti della città. Il sottogruppo principale è rappresentato dagli immobili ubicati nel distretto di Porta Nuova, dove si concentrano 5 complessi immobiliari (Gioiaotto, Corso Como Place, Pavilion, Tocqueville e Microsoft) che costituiscono circa il 53% del portafoglio di COIMA RES. Gli altri 4 immobili ad uso ufficio sono ubicati in altri distretti della città, in particolare il distretto di Lorenteggio per quanto riguarda il complesso Vodafone, il distretto di Bicocca per quanto riguarda l’immobile Sarca (sede di Philips), il distretto di Lambrate per quanto riguarda l’immobile Deruta ed il distretto di City Life per quanto riguarda Monte Rosa.
Tutti gli immobili di COIMA RES ad uso ufficio a Milano sono ben connessi al sistema di trasporto pubblico ed in particolare alla rete della metropolitana di Milano.
Il portafoglio di COIMA RES è caratterizzato da immobili con diversi profili, in particolare:
immobili a reddito con contratti di medio-lungo periodo, dove la crescita dei canoni è principalmente
legata all’inflazione o dove ci si può aspettare una crescita dei canoni e flussi di cassa per effetto di step
up già contrattualizzati e/o per effetto di dinamiche di rilocazione (dove nuovi canoni possono essere
stipulati a premio rispetto ai canoni precedenti)
immobili a reddito con durata residua dei contratti di locazione di breve periodo, dove, a scadenza dei
contratti di locazione in essere, si prevede di effettuare opere di ristrutturazione e dove a valle di questi
processi si può ragionevolmente ipotizzare la stipula di un contratto di locazione ad un canone più alto
rispetto ai precedenti contratti in essere
immobili che non producono reddito in quanto in fase di ristrutturazione (o in fase di consegna ai
conduttori a valle di processi di ristrutturazione appena completati)
In un contesto in cui i conduttori si dimostrano essere
sempre più esigenti nelle loro scelte immobiliari, la
strategia di investimento di COIMA RES predilige
immobili in grado di raggiungere, sin da subito
o attraverso interventi di ristrutturazione, alte
prestazioni energetiche e ambientali, comprovate
anche dall’ottenimento dei più elevati standard di
certificazione (per esempio il protocollo LEED).
PANORAMICA DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE
Portafoglio pari a
688
milioni di Euro
(su base pro-quota)
Porta Nuova
53%
EPRA net
Initial yield
5,1%
Uffici
87%
Portafoglio
certificato LEED
>66%
EPRA topped-up
Net initial yield
5,3%
Milano
91%
WALT
4,3
anni
EPRA
Vacancy rate
2,5%
DESTINAZIONE D’USO
UBICAZIONE
PROFILO
CERTIFICAZIONE
Gli immobili di COIMA RES ad uso ufficio a Milano sono ubicati in vari distretti della città, il sottogruppo
principale è rappresentato dagli immobili ubicati nel distretto di Porta Nuova, dove si concentrano 5
immobili (Gioiaotto, Corso Como Place, Pavilion, Tocqueville e Microsoft) che costituiscono circa il 50%
del portafoglio di COIMA RES. Gli altri 4 immobili ad uso ufficio sono ubicati in distretti secondari, in
particolare il distretto di Lorenteggio per quanto riguarda il complesso Vodafone, il distretto di Bicocca
per quanto riguarda la sede di Philips, il distretto di Lambrate per quanto riguarda l’immobile Deruta ed il
distretto di City Life per quanto riguarda Monte Rosa.
Tutti gli immobili di COIMA RES ad uso ufficio a Milano sono ben connessi al sistema di trasporto
pubblico ed in particolare alla rete della metropolitana di Milano.
Principali indicatori del portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2020
Immobili ad uso ufficio a Milano in Porta Nuova
Immobili ad uso ufficio a Milano (altri quartieri)
Altri immobili
Totale
Microsoft
Corso Como Place
Pavilion
Gioiaotto
Tocqueville
Vodafone
Monte Rosa
Sarca
Deruta
Filiali Deutsche Bank
Ubicazione
Milano Porta Nuova
Milano Porta Nuova
Milano Porta Nuova
Milano Porta Nuova
Milano Porta Nuova
Milano Lorenteggio
Milano CityLife
Milano Bicocca
Milano Lambrate
Varie
-
Indirizzo
Viale Pasubio 21
Via Privata Nino Bonnet 6/a & 10
Piazza Gae Aulenti 10
Viale Melchiorre Gioia 6/8
Via Alessio di Tocqueville 13
Via Lorenteggio 240
Viale Monte Rosa 93
Viale Sarca 235
Via Deruta 19
n.a.
-
Destinazione d'uso
Ufficio
Ufficio
Ufficio, Centro Eventi
Ufficio, Hotel
Ufficio
Ufficio
Ufficio
Ufficio
Ufficio
Filiali bancarie
-
Superficie commerciale (mq)
10.773
23.574
3.576
14.545
9.604
42.039
19.539
17.611
26.012
26.776
-
Strategia
Core
Value-add
Core
Core
Core +/ Value-add
Core
Core +/ Value-add
Core
Core +/ Value-add
Core
-
Anno Costruzione
2016
Anni ’50-‘60
2014
Anni ‘60
1969
2012
Anni ’40-’50 e ‘60
Anni ‘80
2007
-
-
Anno Ultima Costruzione
-
2020
-
2014
2003
-
1997
2017
-
-
-
Percentuale possesso (pro-quota)
84%
36%
100%
88%
100%
50%
100%
78%
100%
100%
-
Valore immobile (100%)
€99,2m
€210,7m
€72,7m
€82,0m
€59,5m
€211,0m
€60,6m
€62,1m
€44,4m
€66,6m
-
Valore immobiliare (pro-quota)
€82,9m
€75,3m
€72,7m
€72,3m
€59,5m
€105,5m
€60,6m
€48,6m
€44,4m
€66,6m
€688,3m
Conduttori principali
Microsoft
Accenture (contratto preliminare di locazione), Bending Spoons (contratto preliminare di locazione), Sisal