Il portafoglio immobiliare

Il 2020 ha visto il completamento del progetto di sviluppo Corso Como Place, che è stato consegnato ai conduttori Accenture e Bending Spoons a gennaio 2021, ed il perfezionamento delle cessioni di un pacchetto di filiali bancarie e del Portafoglio Telecom, in linea con la strategia di COIMA RES volta a concentrarsi su immobili ad uso ufficio di qualità in quartieri qualificati di Milano.

Matteo Ravà

Head of Asset Management, COIMA SGR

COIMA RES possiede un portafoglio di immobili per un valore pari a Euro 688,3 milioni (valore del patrimonio immobiliare su base pro-quota), caratterizzato da un rendimento immobiliare iniziale netto pari al 5,1% (EPRA Net Initial Yield) e da un rendimento iniziale netto “topped-up” pari al 5,3% (EPRA Topped-up Net Initial Yield).

Dal punto di vista geografico, il portafoglio di COIMA RES è concentrato per il 91% a Milano (53% nel distretto di Milano Porta Nuova e 39% in altri distretti a Milano), per il 4% in Lombardia (esclusa Milano) e per il 5% in altre regioni del Nord e Centro Italia.

Dal punto di vista della destinazione d’uso, il portafoglio di COIMA RES si concentra per l’87% su immobili direzionali (includendo anche l’immobile Pavilion in tale segmento), per il 4% sul segmento hotel e per il 10% su filiali bancarie.

Gli immobili sono detenuti sia direttamente che tramite partecipazioni e quote di fondi. In particolare, COIMA RES utilizza strutture di joint venture in modo da accedere con quote di minoranza a progetti di dimensione medio grande gestiti dalla piattaforma COIMA.

Il portafoglio di COIMA RES è caratterizzato da un basso livello di sfitto (EPRA Vacancy Rate pari al 2,5%), che si concentra principalmente su tre filiali bancarie e su una porzione marginale dell’immobile Monte Rosa. Il progetto Corso Como Place non è considerato nella metrica EPRA Vacancy Rate dato che, sebbene i lavori di ristrutturazione siano stati completati, l’immobile non era ancora stato formalmente consegnato ai conduttori al 31 dicembre 2020.

Gli immobili di COIMA RES ad uso ufficio a Milano sono ubicati in vari distretti della città. Il sottogruppo principale è rappresentato dagli immobili ubicati nel distretto di Porta Nuova, dove si concentrano 5 complessi immobiliari (Gioiaotto, Corso Como Place, Pavilion, Tocqueville e Microsoft) che costituiscono circa il 53% del portafoglio di COIMA RES. Gli altri 4 immobili ad uso ufficio sono ubicati in altri distretti della città, in particolare il distretto di Lorenteggio per quanto riguarda il complesso Vodafone, il distretto di Bicocca per quanto riguarda l’immobile Sarca (sede di Philips), il distretto di Lambrate per quanto riguarda l’immobile Deruta ed il distretto di City Life per quanto riguarda Monte Rosa.

Tutti gli immobili di COIMA RES ad uso ufficio a Milano sono ben connessi al sistema di trasporto pubblico ed in particolare alla rete della metropolitana di Milano.

Il portafoglio di COIMA RES è caratterizzato da immobili con diversi profili, in particolare:

immobili a reddito con contratti di medio-lungo periodo, dove la crescita dei canoni è principalmente legata all’inflazione o dove ci si può aspettare una crescita dei canoni e flussi di cassa per effetto di step up già contrattualizzati e/o per effetto di dinamiche di rilocazione (dove nuovi canoni possono essere stipulati a premio rispetto ai canoni precedenti)

immobili a reddito con durata residua dei contratti di locazione di breve periodo, dove, a scadenza dei contratti di locazione in essere, si prevede di effettuare opere di ristrutturazione e dove a valle di questi processi si può ragionevolmente ipotizzare la stipula di un contratto di locazione ad un canone più alto rispetto ai precedenti contratti in essere

immobili che non producono reddito in quanto in fase di ristrutturazione (o in fase di consegna ai conduttori a valle di processi di ristrutturazione appena completati)

In un contesto in cui i conduttori si dimostrano essere sempre più esigenti nelle loro scelte immobiliari, la strategia di investimento di COIMA RES predilige immobili in grado di raggiungere, sin da subito o attraverso interventi di ristrutturazione, alte prestazioni energetiche e ambientali, comprovate anche dall’ottenimento dei più elevati standard di certificazione (per esempio il protocollo LEED).

PANORAMICA DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE

Portafoglio pari a 688
milioni di Euro
(su base pro-quota)
Porta Nuova 53%
EPRA net
Initial yield
5,1%

Uffici 87%
Portafoglio
certificato LEED
>66%
EPRA topped-up
Net initial yield
5,3%

Milano 91%
WALT 4,3
anni
EPRA
Vacancy rate
2,5%

DESTINAZIONE D’USO
Destinazione d'uso
UBICAZIONE
Ubicazione
PROFILO
Profilo
CERTIFICAZIONE
Certificazione

Gli immobili di COIMA RES ad uso ufficio a Milano sono ubicati in vari distretti della città, il sottogruppo principale è rappresentato dagli immobili ubicati nel distretto di Porta Nuova, dove si concentrano 5 immobili (Gioiaotto, Corso Como Place, Pavilion, Tocqueville e Microsoft) che costituiscono circa il 50% del portafoglio di COIMA RES. Gli altri 4 immobili ad uso ufficio sono ubicati in distretti secondari, in particolare il distretto di Lorenteggio per quanto riguarda il complesso Vodafone, il distretto di Bicocca per quanto riguarda la sede di Philips, il distretto di Lambrate per quanto riguarda l’immobile Deruta ed il distretto di City Life per quanto riguarda Monte Rosa.

Tutti gli immobili di COIMA RES ad uso ufficio a Milano sono ben connessi al sistema di trasporto pubblico ed in particolare alla rete della metropolitana di Milano.

Principali indicatori del portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2020

  Immobili ad uso ufficio a Milano in Porta Nuova Immobili ad uso ufficio a Milano (altri quartieri) Altri immobili Totale
  Microsoft Corso Como Place Pavilion Gioiaotto Tocqueville Vodafone Monte Rosa Sarca Deruta Filiali Deutsche Bank
Ubicazione Milano Porta Nuova Milano Porta Nuova Milano Porta Nuova Milano Porta Nuova Milano Porta Nuova Milano Lorenteggio Milano CityLife Milano Bicocca Milano Lambrate Varie -
Indirizzo Viale Pasubio 21 Via Privata Nino Bonnet 6/a & 10 Piazza Gae Aulenti 10 Viale Melchiorre Gioia 6/8 Via Alessio di Tocqueville 13 Via Lorenteggio 240 Viale Monte Rosa 93 Viale Sarca 235 Via Deruta 19 n.a. -
Destinazione d'uso Ufficio Ufficio Ufficio, Centro Eventi Ufficio, Hotel Ufficio Ufficio Ufficio Ufficio Ufficio Filiali bancarie -
Superficie commerciale (mq) 10.773 23.574 3.576 14.545 9.604 42.039 19.539 17.611 26.012 26.776 -
Strategia Core Value-add Core Core Core +/
Value-add
Core Core +/
Value-add
Core Core +/
Value-add
Core -
Anno Costruzione 2016 Anni ’50-‘60 2014 Anni ‘60 1969 2012 Anni ’40-’50 e ‘60 Anni ‘80 2007 - -
Anno Ultima Costruzione - 2020 - 2014 2003 - 1997 2017 - - -
Percentuale possesso (pro-quota) 84% 36% 100% 88% 100% 50% 100% 78% 100% 100% -
Valore immobile (100%) €99,2m €210,7m €72,7m €82,0m €59,5m €211,0m €60,6m €62,1m €44,4m €66,6m -
Valore immobiliare (pro-quota) €82,9m €75,3m €72,7m €72,3m €59,5m €105,5m €60,6m €48,6m €44,4m €66,6m €688,3m
Conduttori principali Microsoft Accenture (contratto preliminare di locazione), Bending Spoons (contratto preliminare di locazione), Sisal IBM QBE, Angelini Beauty, NH Hotel Sisal Vodafone Techint, PwC Philips, Signify BNP Paribas Deutsche Bank -
WALT (anni) 2,9 n.s 7,1 4,8 1,3 6,1 2,9 5,2 1,0 6,2 4,3
EPRA Vacancy Rate zero n.s zero zero zero zero 15% zero zero 5% 2,5%
EPRA Net Initial Yield 4,3% n.s 4,6% 4,7% 3,5% 6,2% 5,0% 5,7% 7,4% 4,8% 5,1%
EPRA Topped-up Net Initial Yield 4,3% n.s 4,6% 4,9% 5,2% 6,2% 5,0% 5,8% 7,4% 5,4% 5,3%
Certificazione LEED - - - - -
Architetto Herzog & de Meuron PLP Michele De Lucchi Park Associati n.s. Gantes & Marini n.s. Alessandro Scandurra n.s. n.s. -